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マイホーム借り上げ制度のデメリット(問題点)とは? [住宅]

                  
マイホーム借り上げ制度
のデメリット(問題点)とは?
 
 マイホーム借り上げ制度.jpg
 

2006年4月から始まったマイホーム借り上げ制度ですが、まだまだ浸透不足の感が否めませんが、ここにきて、テレビ番組などでも取り上げられ、徐々に注目を集めだしています。

 
この制度のもともとの主たる目的として、50歳以上の子育てが終わった世代で広い家が不必要になった人から、政府の第3者機関であるJTI(一般社団法人 移住・住みかえ支援機構)が家を一括借り上げし、これから広い家が必要となる若者子育て世代へ良質な住宅を比較的安価に貸し出すことです。
 
 
 
この主たる目的のコンセプトは大変すばらしいものであり、 極端な例でたとえれば、あかちゃんが成長して不要となったまだまだ使えるきれいなベビーベッドを持っている人が、ヤフオクで、あかちゃんが生まれてこれからベビーベッドを必要とする人に売るようなものです。
 
 
まあ、貸すと売るとの違いはありますが、コンセプトはよく似ています。
 
 
このことによって、 まだまだ使えるきれいなベビーベッドが廃棄されることなく活かされ、買う側も中古というだけで機能的には問題ないベビーベッドを新品より安価に買うことができるわけです。 
 
 
そして、この仲を取り持つ役割をヤフオクではなく、代わりに政府保証付きの非営利法人のJTIが行なうということです。
 
 
政府の保証付きということですので、良いことばかりのように聞こえますが、はたして、デメリット(問題点)はないのでしょうか?
 
 
今回は、予想されるデメリット(問題点)について、調べたことと私の考えとを併せてご紹介致します。
 
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マイホーム借り上げ制度 貸す側のデメリット(問題点)

 
  1. 50歳以上という年齢制限がある。
    (※移住・住みかえ支援適合住宅は年齢制限なし)
    あくまで主として、子育てが終わって広い住宅を持て余している人の支援を対象としていますので、それ以外の事情(転勤など)で家族全員で引っ越しする場合などは、適用されません。


  2. 制度を利用できるまでに時間がかかる
    長く住んだ住宅は、どんなに良い家でもそれなりに傷んでいるものなので、借り上げる際にはまず 「 建物調査 」 が実施されます。
    その上、必要に応じて補強・改修が求められますので、建物によっては補強・改修を実施する期間を要します。


  3. 始めに大きい費用がかかる場合がある
    これは2番めの項目に付随するのですが、 借り上げる際にはまず 「 建物調査 」 が実施され、必要に応じて補強・改修をしなくてはいけません。
    特に耐震基準を満たさない場合は、必ず補強工事をしなくていけませんので、古くて弱めの住宅の場合は、そこそこの初期費用が必要となってくるかもしれません。
    具体的にいくら必要かは、家の築年数・広さ・構造・場所などによって全然違ってきますので、見積もりを出してもらうまではわかりません。

    また、制度への申し込みの際にも17,850円が必要となります。

    これらのことから、後々入ってくる賃料(不入居の場合はJTIが85%を保証)と初期に必要となる費用との割合を計算してから最終的にやるかどうかを決めるということになります。

    普通の不動産会社での賃貸の場合、よっぽどひどいものでなければ、現状での賃料を設定することができます。


  4. 自分が管理して貸す場合より収入が低い
    まず、設定賃料が相場よりも10~15%程度低いです。
    それに加えて、毎月の賃料から次の諸経費15%が引かれます。
    (JTIの運営費として賃料の10%+建物管理費として賃料の5% )

    ただし、これはデメリットというべきでないかもしれません。
    というのは、JTIは不入居の時でも査定賃料の85%を終生保証してくれますし、入居者や近隣者との折衝の一切を代行してくれるので、必要経費と考えるべきでしょう。
    普通の不動産会社に代行してもらう場合も同様に取られます。

    ただ、時間的・精神的に余裕がある、良い場所なので長期にわたって不入居になる可能性が低い、できるだけ多くのお金がほしいという方には向いていないかもしれません。
     
 
 

マイホーム借り上げ制度 借りる側のデメリット(問題点) 

 
借りる側としては、JTIの管理により補強・改修された住宅を礼金・敷金も不要で借りれるのだから、こんな良いことはないと思いがちですが、ひとつ大きなデメリット(問題点)があると思います。

 
というのは、これは貸す側のメリットになっているのですが、賃貸契約期間が3年となっており、この契約期間の切れ目に貸す側から一方的に解約される可能性があるということです。 

 
一応、解約の場合は、契約期間が切れる6ヶ月前から通達があるのですが、それでも解約されたら大変ですよ。 
 
 
住んでから最短の場合でも3年ありますから、ある程度その土地に馴染んでいると思いますし、その間に培ってきたご近所との人間関係や子供の友達などとの別れ、生活パターンの変化などを余儀なくされます。
 
 
もし、その時に小学生の子供を持っていたら、できるだけ学校を変えたくないので、同じ校区内で新居を探さなくはいけないから選ぶ際の制約も増えますし、引越代に加えて、今度は礼金・敷金と多額の初期費用が必要となるかもしれません。


普通のアパートや賃貸マンションや戸建賃貸の場合も2年毎の契約更新をするケースは多いですが、もともとビジネスとして貸すために作られたものなので、所有者が 「 やっぱり自分が住みたくなった 」 との理由で一方的に解約されることはまずありません。
 

 
しかし、マイホーム借り上げ制度の場合、もともとが所有者が住んでいた住宅であり、所有者にとっては愛着があるので、一度は出てみたものの、やっぱり、戻りたくなったということは十分に考えられるからです。 
 
 
 
 
非常に良いコンセプトで、貸す側にも借りる側にもメリットの多いマイホーム借り上げ制度ですが、こういったデメリットもあるということを踏まえた上で、賢く利用していきたいですね。

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